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武汉老破旧小区还有未来吗?

武汉老城已死,当然这句话肯定争议极大,一定有人举例滨江核心位置发展的很好呀,那是当然,我不否认滨江未来将会继续投入资源,这是武汉的战略重点,主城做优是写在十四五规划里的,我说的老城已死,是从大…

武汉老城已死,当然这句话肯定争议极大,一定有人举例滨江核心位置发展的很好呀,那是当然,我不否认滨江未来将会继续投入资源,这是武汉的战略重点,主城做优是写在十四五规划里的,我说的老城已死,是从大的框架里谈的,核心区的亮点不具有普遍意义。

最近武汉开始旧改了,老城会好吗?

武汉老破旧还有未来吗?

武汉计划在2021年,完成300个老旧小区的改造,问大家两个最简单的问题

1,改造后的老房子还会拆吗?

2,改造的钱哪里来?

第一个问题,很简单,大概率旧改后的社区相当长的时间不会拆了。

既然不拆了,那也就意味着这些20年以上房龄区域就不会有大建设了,原住民,你们就接着住下去吧。

第二个问题,钱从哪里来?

这个问题不光凯叔想知道,连政府也想知道,当然政府肯定办法多,他们一定想了很多办法,最近武汉发布了《关于进一步推进城镇老旧小区改造工作的通知》,看了后,我只想说,旧改真的难!

原文:

四、资金筹措
建立老旧小区改造资金由政府与居民、社会力量合理共担的机制,政府改造资金筹措以区为主,以市为辅。各区要积极争取中央资金(中央财政补助和预算内投资)和省政府奖补资金;

中心城区老旧小区改造资金除中央补助资金以外部分,由市、区财政按照3:7的比例分担,市级财政分担资金数额以核定的竣工决算数额扣除居民自筹、单位投资资金后的余额为准。

多渠道筹集老旧小区改造资金,引导水、电、气等专营单位履行社会责任,出资同步参与老旧小区相关管线设施的改造提升;

按照谁受益、谁出资的原则,鼓励居民、原产权单位对老旧小区改造给予资金等支持;

积极探索通过新增设施(如电梯、充〈换〉电站、停车位以及养老、托育等社区专项服务设施)有偿使用等方式,吸纳社会资本投资参与老旧小区改造工作;充分发挥财政资金的杠杆作用,引导金融机构积极参与老旧小区改造。

鼓励大型企业参与老旧小区改造,通过市场化方式,以风貌街区或者社区为单元,按照连线成片改造原则,结合15分钟生活圈、12分钟文体圈、10分钟公共活动圈和中心城区10分钟、新城区12分钟医疗急救圈建设,将规划单元附近的老旧小区整合打包,按照资金平衡的模式,实现统一规划、统一设计、统一实施,完善文物建筑和历史建筑功能,保护街区(社区)风貌,提升城市品质。

凯叔根据这份通知,简单梳理了一下旧改资金来源。

1,中央补助资金;

2,市,区财政资金,市区比例为3:7;

3,引导水、电、气等专营单位履行社会责任,出资同步参与老旧小区相关管线设施的改造;

4,原居民,原产权单位出资;

5,通过新增有偿设施,吸引社会资本投入;

6,成片改造给参与的开发商提供盈利点。

我通篇看下来,其实最重要的关键点就是:没钱!

老城一旦不是通过拆迁,卖地模式,毫无疑问,就是没钱搞!

国家政策的调整,摒弃棚改,转向旧改,给很多二线城市带来的最大问题就是旧改没钱搞。

中央的补助资金就不说了,各地都想要,分到各地的确实不多了。

市,区财政,对于武汉这样的城市,过去市财政都是明摆着的,还需要国家转移支付的支持呢,哪里有多的盈余投向旧改?

区财政是要承担大头,70%的比例,可是老城区的几个区,财政收入增长乏力,最近两年不增反降,钱真的不充裕。

武汉老破旧还有未来吗?

水电气改造可以压相关单位出资,这个应该问题不大,但是他们动力不足是真的,速度嘛也别指望。

原产权单位,居民出钱,这个大部分只能停留在美好的幻想里,落到实处就知道有多难了。

新增有偿设施,吸引社会资本进入,这个呢,可以起到一部分作用,比如停车位某单位承建,但是收费归他们;比如什么养老设施,收费,归建设单位;电梯他们承建了,你使用需要付费。这个也只是有限的部分社区可以推,铺开是很难的,很多居民不理解的,为什么做电梯还收费?所以,难!

大面积改造,利用规划调整,留给承建的开发商一点空地,让开发商从里面得到一些利润,抵消他们执行更新的成本,这也许是一条可行的道路。

但这也挽救不了老城区,因为毕竟大部分还是修修补补而已,你房龄有变化吗?你人口增量有变化吗?你老城老龄化有变化吗?老城疏解人口密度的方针有变化吗?没有呀!

一旦老城不是以拆迁为主推进更新,那么对于武汉那些成熟塌陷区真的前途无望了。

要知道过去拆迁是因为拆了低容积率,建设了高容积率,这样除了更新了城市界面,还使得老城人口密度增加了。

但现在明显的已经没有这样的机会了,未来人口密度只会减少不会增加,而城市界面,除了主城滨江重点打造的区域,其他很多建成区域怕是不可避免的出现十年如一日的现象。

所以旧改只是旧改,做个面膜改变不了本质的衰老,我倒是投资的群体如果有老破旧,不如乘旧改时机置换出去,逃离衰落的老城。

旧改不是返老还童的仙丹,却是让人认清现实的醒脑药,你醒了吗?

作者: wuhan

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